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一年新開工12個城中村改造項目

在握手樓之間仰望高樓林立，城與鄉(xiāng)的邊界僅是眼前的“一線天”距離。城中的村，村外的城，一街之隔便是兩個全然不同的世界。廣州是中心城區(qū)存在大量城中村的一線城市，城中村改造是廣州打破城鄉(xiāng)二元結構的關鍵一招。

今年，廣州市城中村改造邁出了更大步伐：自年初首批城中村改造項目開工活動以來，全市新批復文沖東、廟頭村、湖中村等城中村改造項目13個，里仁洞村、車陂村、火村二期等改造項目先后取得新進展，2023年共有12個城中村改造項目迎來新開工。審批加速度助力開工按下“快捷鍵”，廣州城中村改造換道提速沖刺新目標。

城市更新是拉動經(jīng)濟增長的關鍵引擎。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷結構性調(diào)整的當下，有效拉動投資、擴大內(nèi)需，促進相關上下游領域實現(xiàn)增長。

今年4月，中共中央政治局召開會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造；7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。搭乘國家鼓勵政策的“快車道”，2023年廣州城中村改造全面提速，并以提質(zhì)增效為長遠目標，力促審批快、開工快、交付快，對改造項目實施全周期管理。

回顧今年，廣州堅持“拆、治、興”的改造理念，同時結合自身特點因城施策，積極探索城中村改造新模式，以新理念新方式加大政策創(chuàng)新，力爭率先落地城中村改造新政策，全面構建城中村改造“工具包”，全速穩(wěn)步推進各批復、開工項目，在政策法規(guī)、改造模式、工作機制等方面均實現(xiàn)了新的突破，從而以更加科學精準的決策為改造項目提質(zhì)增效。

面對新一輪城中村改造，廣州拿出了一線城市應有的擔當作為，迅速響應國家對城中村改造的工作部署，一方面積極探索可復制推廣的改造路徑，另一方面也統(tǒng)籌好新舊模式，積極穩(wěn)妥推進項目實踐，靈活落地“一村一策”機制，力爭為全國超大特大城市城中村改造貢獻廣州智慧！

釋放資金乘數(shù)效應，撬動社會資本

速度的背后是力度的支撐，廣州誓要啃下城中村改造這塊“硬骨頭”，高位推動各項工作落地實施，突出了強政府統(tǒng)籌、強政策支持、強資金保障三大特色。不僅在以往基礎上“更上一層樓”，同時也在中央政策支持下，加快落地相關政策紅利，增強對城中村改造項目的保障力度。

政府統(tǒng)籌，優(yōu)化頂層設計。今年，廣州市自上而下傾力推動城中村改造，成立了以市委、市政府主要領導擔任總指揮的市城中村改造建設指揮部，指揮部辦公室設立在廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局。指揮部建立健全三級協(xié)調(diào)機制，各區(qū)分別成立二級指揮部，設置若干工作專班，建立起市區(qū)兩級有效運行的工作機制，不斷為城中村改造工作提質(zhì)增效。

政策統(tǒng)領，完善方法體系。近日，《廣州市城中村改造條例》正式面向社會征詢意見，這是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作，也是全國首個即將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。

事實上，自2009年啟動“三舊”改造以來，廣州不斷強化城市更新制度設計，從最初的“1個規(guī)章+3個實施辦法”，進而豐富為今天的“1+N+X”政策體系：即1個總體綱領；N項配套政策，如土地管理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資金支持、保障房籌集、安置房建設、歷史文化保護等方面的政策供給；出臺多個落實文件，包括工作方案、工作指引、實施細則等。

多方融資，拉動有效投資。錢從哪來？如何破解融資難問題是城中村改造能否順利推進的關鍵。周期長、投入大、回報慢等問題一直是擺在改造主體面前的難關，特別是拆遷補償、安置房建設和配套設施建設需要大量資金，僅靠財政難以滿足資金需求。

今年，在國家大力支持城中村改造的利好環(huán)境下，廣州緊抓政策紅利期著力拓寬融資渠道，一方面積極爭取國家層面對廣州城中村改造在融資優(yōu)惠政策、中央預算內(nèi)資金、地方政府專項債券、專項借款、政策性開發(fā)性金融工具等領域的支持；另一方面，大膽創(chuàng)新醞釀成立廣州城中村改造基金，吸引更多社會資本參與改造，破解城中村改造資金瓶頸。

城中村改造是綜合性、復雜性的民生工程，廣州始終堅持系統(tǒng)思維，將“有形的手”與“無形的手”結合起來，在制度設計、政策優(yōu)惠和融資保障等方面多管齊下，為城中村改造工作落地見效保駕護航。

人人住有宜居的“城中家”

盤活低效用地，打造城市名片。城中村改造是城市環(huán)境品質(zhì)的一場質(zhì)變。一片片低矮的村屋搖身一變成為現(xiàn)代城市新風景，發(fā)生在空間里的奇跡帶動城市實現(xiàn)能級躍升。廣州城中村改造不僅助推了天河北、珠江新城、琶洲等重點功能區(qū)開發(fā)建設，也供應了一批批舒適宜居的居住社區(qū)。

 當前，在《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》指引下，廣州充分分析研判新一輪城中村改造趨勢、特點，研究起草了積極穩(wěn)步推進城中村改造推動高質(zhì)量發(fā)展的實施意見，力求通過推動城中村改造實現(xiàn)公共服務均等化、全覆蓋，以解決社會資源不平衡、不充分問題。

擁有800多年歷史的文沖村，有著眾多歷史悠久的明清古建筑，其中以陸氏大宗祠和文沖碉樓等最為知名。該村改造項目以原地修繕和遷移建設的方式建成約1萬平方米古建筑群落——廣州幸福里，打造集廣繡、醒獅、曲藝、龍舟、武術等于一體的多功能文化陣地，重現(xiàn)昔日文沖廻龍市舊街的繁華。不僅如此，目前文沖村改造已累計交付復建安置房4000余套，配套中小學、消防站、文化站等也已完工并交付使用。

一直以來，廣州城中村改造注重公益優(yōu)先原則，在項目改造時序上明確要求優(yōu)先建設民生類、公益類項目，堅持改善民生的正向優(yōu)化，讓新社區(qū)自我“造血”，為本地居民留住鄉(xiāng)愁。廣州城中村改造以更大力度保障民生：規(guī)劃新建村民安置房23萬套，公建配套384萬平方米，保護修繕文物古跡和歷史建筑489處，通過發(fā)揮改造的“木桶效應”，加快實現(xiàn)城市公共服務均等化。

結合國家最新政策文件，廣州今年也在政策中更加凸顯城中村改造的社會效益。如在新制定的“三舊”改造實施辦法中，特別增加了歷史文化遺產(chǎn)保護、綠色發(fā)展、綠化保護等專項條款；在城中村改造條例中明確改造要立足于增進社會公共利益等。對照住建部最新要求，接下來，廣州還將以拆除新建、拆整結合和整治提升三種方式，對全市城中村進行分類改造，優(yōu)化人居環(huán)境、補足基礎設施短板。

 作為多年的人口凈流入城市，城中村的開放包容是廣州城市精神的時代注腳，它既是時代的產(chǎn)物，也將與時俱進釋放出新的潛能。當前，國家力推保障性住房、“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造“三大工程”，未來的城中村改造也將承擔起更多社會功能，特別是住房保障功能，提供人人住有宜居的“城中家”，為廣州持久保持人口紅利作出貢獻。

2023年廣州城市更新成績單

數(shù)據(jù)

2024年廣州城市更新重點任務

數(shù)據(jù)

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破題“改造難” 廣州勇當先

優(yōu)化前期開發(fā)，保障改造順利推進

今年來，國家陸續(xù)發(fā)布支持超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的政策組合拳，廣州城中村改造迎來前所未有的機遇，由此進入了新的階段。在延續(xù)以往“三舊”改造的政策基礎上，廣州新一輪城中村改造緊密結合國家最新政策精神，以突出公益性、實施“依法征收，凈地出讓”模式，強統(tǒng)籌強保障為基本特征。

一直以來，廣州市城中村改造有著鮮明的市場化底色：村集體通過公開方式選取合作企業(yè)進行改造，由合作企業(yè)負責拆遷、安置和開發(fā)建設。市場機制在資源配置中發(fā)揮了決定性作用，在一定時期內(nèi)取得了較好成效。

隨著宏觀經(jīng)濟形勢變化，特別是當下房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷結構性調(diào)整，僅依靠以往社會力量和市場化手段難以打通城中村改造工作堵點。根據(jù)《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，城中村改造堅持“依法征收，凈地出讓”，在堅持發(fā)揮市場決定性作用的同時，力求更好發(fā)揮政府統(tǒng)籌作用。

與原有改造模式相比，新一輪城中村改造將充分發(fā)揮政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力量，在土地出讓前處理好產(chǎn)權、補償安置等經(jīng)濟法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)?！耙婪ㄕ魇?，凈地出讓”可有效解決拆遷難、周期長等問題，保障項目順利如期推進，村民早日得到安置。

近期，《廣州市城中村改造條例》公開征詢意見，在首條立法目的中便明確，條例制定為了滿足公共利益需要，推進和規(guī)范城中村改造……新一輪城中村改造的特點是更加突出公益性，以城中村改造為著力點，著力改善人民群眾基本居住條件、補齊城市治理短板，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，建設宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。

針對當前城中村改造工作新趨勢，目前，廣州正在制定多項相關配套政策，已在6個方面形成政策供給：包括土地管理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資金支持、保障房籌集、安置房建設、歷史文化保護等。同時，相關部門出臺了“依法征收、凈地出讓”新模式工作指引、發(fā)展保障性租賃住房指引文件、優(yōu)化城中村改造審批流程等文件，全面保障城中村改造的社會公益性。

從過去的合作改造模式，到“依法征收，凈地出讓”改造模式，今后，城中村改造將在“有效市場”的基礎上，更多體現(xiàn)“有為政府”的保障作用，舉廣州全市之力推動改造如期順利推進，民生項目得到根本保障。

實行凈地出讓，高效推動連片提升

當前，廣州城中村改造工作正處在提速增效的關鍵階段，2023年，廣州市政府工作報告首次在城市更新領域提出四大重點片區(qū)連片提升的改造新模式，包括廣州火車站片區(qū)、新中軸海珠片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、羅沖圍片區(qū)等。接下來，上述片區(qū)將率先推動“依法征收，凈地出讓”新改造做法，打造新模式樣板項目。

鑒于新一輪城中村改造的新特點，廣州市不斷加強政府統(tǒng)籌力度，建立了以市委、市政府主要領導擔任總指揮的市城中村改造建設指揮部，建立健全三級協(xié)調(diào)機制，四大重點片區(qū)分別成立了指揮部。廣州進一步探索政府與市場聯(lián)合推動改造新模式，明確以“指揮部+公司”的推進方式，讓“有形的手”與“無形的手”緊緊相握。

其中，市級指揮部主要負責出臺政策，優(yōu)化審批流程，穩(wěn)步推進后續(xù)實施進度等；區(qū)級指揮部負責統(tǒng)籌區(qū)屬部門、街道等單位，開展征地拆遷等工作；改造主體組織項目公司負責籌集建設資金，編制建設工程方案及后續(xù)建設工作。

今年上半年，廣州市初步確定四大重點片區(qū)改造主體推動“指揮部+公司”模式落地，通過區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，將過去單一城中村改造的“小平衡”變?yōu)槠瑓^(qū)綜合改造的“大平衡”，以豐補歉、以肥補瘦，充分發(fā)揮重點片區(qū)“引擎”作用，探索支撐城中村改造新模式。

目前，四大重點片區(qū)已基本完成啟動區(qū)前期工作，相繼開展基礎數(shù)據(jù)調(diào)查和改造方案審核工作，同步申請政策性資金支持，多渠道籌集改造資金。

為進一步加快推進四大重點片區(qū)項目建設，接下來，廣州將參照白云機場三期擴建工程模式推進上述片區(qū)啟動改造。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人介紹，機場三期征拆安置工程高位推動“指揮部+公司”模式，形成市區(qū)緊密聯(lián)動各司其職的強大合力。該模式緊抓“立項、資金、用地”三大核心要素，把征地拆遷、安置房、公建配套設施等建設內(nèi)容梳理成項目清單，按照基本建設程序，采取聯(lián)審決策和聯(lián)合審批方式加速項目落地，形成“動則必快、動則必成”的工作態(tài)勢。

新一輪城中村改造不再是單一的市場行為，而是一股自上而下的經(jīng)濟發(fā)展驅動力量，即在一定區(qū)域、特定領域，以特定方式精準施策、高效投放資金，為穩(wěn)投資、穩(wěn)增長作出積極貢獻。當前，面臨新一輪城中村改造的重大機遇，身經(jīng)百戰(zhàn)的廣州如何做好新舊銜接，是過渡時期需要走好的關鍵一步。

統(tǒng)籌多項政策，注入多種資源

里仁洞、火村、文沖東……今年，廣州市迎來多個項目開工，市場化機制繼續(xù)發(fā)揮重要作用。另一邊，白云區(qū)羅沖圍、越秀區(qū)火車站片區(qū)等重點片區(qū)陸續(xù)編制完成改造方案并啟動前期數(shù)據(jù)摸查，通過采取“指揮部+公司”的改造新模式，由政府統(tǒng)籌推動片區(qū)連片提升。

當前，廣州城中村改造兼具自上而下與自下而上的雙重特色。城中村改造如何對標國務院和省委、省政府要求，探索符合未來發(fā)展趨勢的廣州城中村改造路徑？廣州精心設計了符合自身的新路徑，加強頂層制度設計，在組織架構、人員保障與資金保障方面不斷加注資源，進一步帶動社會力量投身城中村改造工作中。

完善組織架構，專班實體運作。今年，廣州市高位推動城中村改造工作，建立了一套完整高效的運作體系。廣州組建了市城中村改造建設指揮部，并成立了工作專班，進行實體化運作，負責開展城中村改造建設有關督辦、協(xié)調(diào)等工作，及時聯(lián)絡各區(qū)城中村改造建設指揮部。

一直以來，廣州城中村改造工作受到市委、市政府高度重視，2009年即成立市“三舊”改造工作領導小組；2015年市城市更新工作領導小組成立，作為統(tǒng)籌全市更新改造工作的議事協(xié)調(diào)機構，各區(qū)也相應成立區(qū)城市更新工作領導小組。今年，市城中村改造建設指揮部和工作專班與各級指揮部將以更完善的管理架構和人員保障齊力推動該項工作走深走實。

解決資金難題，擺脫路徑依賴。在新舊動能轉換之中，解決新一輪城中村改造“錢從哪來”的問題，方可為改造工作按下“啟動鍵”。接下來，廣州將積極貫徹國務院指導文件精神，更加強調(diào)對城中村改造的資金支持和風險管控。

在資金支持方面，今年，國家、省、市先后釋放鼓勵支持政策，拓寬新一輪城中村改造融資途徑。中央預算內(nèi)資金、地方政府專項債券、城中村改造專項借款、城中村改造基金等多路資金匯流。目前，廣州市正在積極爭取首批專項借款等政策性資金。同時，也在加緊籌備城中村改造發(fā)展基金，將有效撬動更多社會資本參與城中村改造，拉動有效投資促進經(jīng)濟穩(wěn)增長。

在項目管理方面，廣州市將強化計劃管理，納入城中村改造年度計劃的項目方能享受國家、省、市的優(yōu)惠政策。項目的必要性、可行性在前期階段將得到充分論證，確保落實“先謀后動，動則必快、動則必成”的要求。

站在城中村改造新的坐標體系中，廣州堅持系統(tǒng)思維，持續(xù)探索新思路、新模式、新路徑，只因城之大計惠及世代、關乎萬家。如今，政策東風吹至，廣州應時而動萬事俱備，順勢而為不負大城擔當！

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